北京深圳之後,上海也出手瞭!以後買房還是租房真得想清楚!



繼廣州、北京等城市之後,上海市昨日也公佈租賃住房新政,或許要給你一個新的答案。



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按照新政,上海將加快培育和發展住房租賃市場,到2020年,基本形成多市場參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。









不管形成什麼體系,一個實際的問題擺在面前,無房者租房到底能得到哪些保障?有房者投資的學區房還能不能保值?新的租賃時代的來臨又會讓那些產業站上風口?







新政對在上海租房有啥影響?







上海市昨天公佈的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)明確,上海將加快培育和發展住房租賃市場,到2020年,基本形成多市場參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。



這個新政能為租房群體帶來哪些實際利好呢?



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1、給租房人群賦予瞭更多的社會權益,如申請居住證積分、辦理人戶分離登記,享有子女教育等公共服務。





上海中原地產市場分析師盧文曦表示,新的租賃政策,註重租客權益保護。現在對租客的保護註重不多,租客缺少安全感,所以購租失衡。保護租客權利,給予相應社會權益。





比如對於本市常住人口中的住房承租人,隻要依法辦理租賃合同登記備案,就可以按照國傢和本市相關規定,通過與居住證和積分制度、以及人戶分離登記制度的銜接,享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人,其配偶或同住子女可以按照本市有關規定,享受相關基本公共服務待遇。





盧文曦稱,這樣保護租客權益同時也解決租賃市場合同備案登記的事情,給今後措施制定提供科學依據。





這其中提到瞭租房享有子女義務教育等公共服務,那是否意味著,租到瞭學區房同樣可以入學就讀?





在業內人士看來,按照目前上海的政策,買到瞭學區房都不能保證就讀,還要看持有房產的年限、是否人戶統一等各種條件打分排隊,租房就讀的希望渺茫。但對於所謂的“菜場小學”來說,入學名額不緊張的話倒是有可能實現租房入學。





2、穩定租金,改善居住環境,可租的房子變多瞭。





房租年年漲、頻繁搬傢,大概是租房體驗太差的主要原因之一。如果再遭遇一個不厚道的“二房東”,更是苦不堪言。





而根據新政規定:



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加快建立住房租賃平臺。線上按照開放、共享的原則,建立全市統一的住房租賃公共服務平臺,線下建立市、區兩級住房租賃服務中心,實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時,強化住房租賃市場分析研判,加強住房租金監測。




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加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑,增加租賃住房供應,改善住房供應結構,為實現租有所居的目標提供實物保障。







加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度,持續開展違法違規租賃行為整治,建立住房租賃管理長效機制,為租賃當事人提供法律援助等措施,進一步規范住房租賃秩序。





盧文曦表示,租金和供需關系有關,以後租賃房子多瞭,租金就穩住瞭。





上海房掌櫃二手房總經理宋會雍也表示,供應加大,對租金有下拉的效果,提高外來居民居住滿意度;同時調整城市居民空間分佈結構,加快外圍區域發展。租賃房圍繞新市民展開,有利於在上海發展的年輕勞動力群體特別是大學畢業生落腳,緩解其購房緊迫壓力,有利增強城市經濟活力。







有房者盤算:我的房子會不會貶值?







如果租房也能有很好的居住體驗,權益得到保障,那為什麼還要花大價錢買房?然而,屁股決定腦袋,辛辛苦苦離個婚才能再買房的小夥伴心裡盤算瞭,好不容易買下的房子是不是要貶值瞭?





盧文曦表示,大力發展租賃市場今後租賃和銷售市場“平分天下”,租賃金穩定也有利於牽制房價,二者相互影響相互作用。至少房價不會不理性瘋漲瞭,畢竟短期需求沒那麼集中瞭。但跌不跌要看本身產品是不是泡沫多。遠郊的,房齡特別大的這種房子倒是要小心瞭。





宋會雍認為,租房新政對購房剛需群體來說是一種分流,住房購買人群的規模會面臨下調。短期會加大房價的調整壓力,長期利好經濟,對房價有正面意義。格局會是把中心區的高位房價攤薄到更大的區域中去。







如果租賃時代來臨,哪些商機占上風口?







在今年7月份,住建部會同發改委、公安部、財政部、國土資源部、工商總局、央行、稅務總局等八部委聯合印發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。





如今,並不在試點名單中的上海也發佈瞭租房新政。並稱,要大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體,堅持市場化運作,充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用,並註重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。





盧文曦表示,現在政策鼓勵租賃市場,隻要和房屋租賃業務有關都有機會。不管是做開發的,以後可以持有做長租,中介可以做租賃業務,甚至自己做代理經租,市場越來越規范。不過,今後“二房東”的日子不好過瞭。



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宋會雍則表示,支持集體用地建造租賃房源入市,激活這部分部分沉睡的資源,可以提高上海農村集體的經濟收入,同時加快外圍城建發展,平衡上海各區域的城建水平。





盧文曦還表示,這次文件提到金融支持。REITs提瞭不少時間瞭,但是目前租金回報率太低,開展難度比較大。上海成交的租賃住宅用地,租金回報率普遍在5%以上,操作空間已經打開。可以先嘗試做起來,為後續提供經驗等等。





此外,盧文曦認為,從租賃市場國企的定位和作用表述來看,當前租賃住宅用地拿地的仍可能是國有企業,短期非國企獲地的可能性不大。而國企今後會成為市場主力,對穩定租金價格非常有利。





不過也有業內人士直言,租賃行業並沒有那麼大的盈利空間,如果說“風口”,概念可能大於實際意義。
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